在香港接手一間麵包店，看似是「即買即賺」的生意，但根據(jù)告超過35%買家因忽略細節(jié)而虧損結(jié)業(yè)，更有接手後發(fā)現(xiàn)烤箱殘舊、牌照失效，被迫額外支付$50萬維修費！本文從法律、財務(wù)到營運策略，拆解 麵包店頂讓 的完整流程與致命陷阱。

第一步：法律合規(guī)｜3大牌照缺一不可

食物業(yè)牌照

查核《烘製麵包餅食店牌照》（牌照號碼格式：B-XXXX），確認：
? 牌照有效期（通常為1-3年）
? 經(jīng)營範圍（是否包含即製三文治、蛋糕）

登入食環(huán)署牌照查冊系統(tǒng)驗證

消防與電力安全

烤箱、發(fā)酵箱等設(shè)備需符合《電力條例》（需附機電工程署檢驗證書）

檢查滅火筒有效期及排氣系統(tǒng)是否暢通

環(huán)保署規(guī)管

確認廢油處理合約有效性（非法傾倒可被罰$20萬）

檢查廚餘桶數(shù)量是否符合食環(huán)署要求

第二步：財務(wù)盡職調(diào)查｜拆穿4大造假手法

營業(yè)額灌水跡象

對比POS系統(tǒng)數(shù)據(jù)與銀行流水：聲稱月營收$30萬，但現(xiàn)金存款僅$8萬

抽查供應(yīng)商發(fā)票（麵粉、牛油進貨量應(yīng)與聲稱產(chǎn)量匹配）

設(shè)備殘值陷阱

德國烤箱：新機$30萬，使用5年後殘值剩$8萬

日本攪拌機：新價$12萬，3年後殘值$4萬

聘請機電師傅檢測加熱管、變壓器老化程度

隱形供應(yīng)商債務(wù)

查核麵粉、糖等原料的「最低採購量」合約

案例：某店接手後被迫每月硬性採購$5萬忌廉

會員儲值卡債務(wù)

要求導出所有未兌換禮券及儲值餘額

合約註明「舊卡餘額由原經(jīng)營者退款」

第三步：物業(yè)與租約｜必查3大地雷條款

租約用途限制

確認租約允許「食品製造及零售」，部分商場禁設(shè)明火

查冊土地註冊處，確認業(yè)主同意轉(zhuǎn)讓

裝修還原責任

拍攝360度店面現(xiàn)狀，合約註明「現(xiàn)狀交收」

若需拆除訂製麵包櫃，費用可達$10萬

租金加幅機制

街舖常見「3年加租20%」條款，模擬未來5年現(xiàn)金流

爭取「租金上限不超過月營收15%」

第四步：生產(chǎn)設(shè)備檢查｜4項致命缺陷

烤箱熱效率測試

用紅外線測溫槍檢測各區(qū)溫度差（正常應(yīng)≤15°C）

老舊烤箱耗電量可高出40%，每月電費多付$8,000

冷凍庫密封性

檢查門膠邊是否老化（漏冷氣令電費增加$5,000/月）

排氣系統(tǒng)油垢

拆卸排氣管檢查積聚油渣（火災(zāi)風險+清潔費$2萬）

麵糰發(fā)酵箱濕度控制

用校準儀檢測濕度誤差（正常應(yīng)維持75%±5%）

第五步：員工與客戶交接｜3招穩(wěn)住營運

麵包師傅留任策略

簽訂「技術(shù)股分紅協(xié)議」（例：利潤5%獎勵首席師傅）

提供「配方保密獎金」，防止秘方外流

客戶維繫計畫

首月推出「舊客85折優(yōu)惠」，過渡期維持客流量

用會員系統(tǒng)發(fā)送個人化促銷（生日免費麵包）

供應(yīng)鏈備援方案

開發(fā)2-3家替代供應(yīng)商，預防原料斷貨

測試急凍麵糰的備用方案（保存期延至3個月）

第六步：頂讓合約必備7條「保命條款」

牌照擔保：若轉(zhuǎn)讓失敗，全額退還頂讓費

設(shè)備保修：重要設(shè)備保修期≥90天

債務(wù)切割：頂讓前債務(wù)由原經(jīng)營者承擔

客戶保留率：接手3個月內(nèi)客流量跌超30%可追償

競業(yè)禁止：原經(jīng)營者2年內(nèi)不得於同區(qū)開業(yè)

租約連帶責任：若業(yè)主終止租約，原經(jīng)營者賠償裝修費

食安罰則：發(fā)現(xiàn)過期原料，賠償金額=頂讓費×200%

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