香港地少人多，商舖生意轉讓合約往往暗藏致命陷阱。下面將揭露三項連資深投資人都容易忽略的物業條款，助您在簽訂生意轉讓合約時避開「地雷」。

一、業主同意權條款：租約轉讓的隱形鎖鏈

條款本質

多數商舖租約會寫明「未經業主書面同意，不得轉讓租賃權」，但實務中業主常拖延回覆或要求巨額「同意費」。曾有案例顯示，買方支付訂金後才發現業主拒絕轉讓，導致血本無歸。

破解策略

簽約前要求賣方出示業主《不反對通知書》草稿

在生意轉讓合約中加入「若業主拒絕轉讓則全額退訂」條款

二、政府維修令查詢：藏在屋宇署檔案室的定時炸彈

風險場景

舊區商舖常見外牆剝落、排水管老化問題，屋宇署可能已發出強制維修令但未被執行。接手這類物業後，新業主需承擔數十萬維修費用。

實用核查步驟

到屋宇署申請《物業紀錄冊》（費用$280）

重點檢查「命令/通知」欄目中的未完成項目

要求賣方在生意轉讓合約中聲明「無未履行維修令」

三、冷氣系統保養責任：夏日停擺的商業殺手

典型糾紛

中央冷氣系統維修費動輒過萬，但合約常模糊寫「附屬設備隨物業移交」。曾有茶餐廳轉讓後，冷氣主機兩周內報廢，雙方為5萬元更換費對簿公堂。

條款優化建議

明確寫入「賣方需提供最近12個月冷氣保養報告」

設定3個月保修期，期間故障由原業主分擔費用

商舖轉讓合約中的物業條款，就像維港海面下的暗礁。專業律師審查固然重要，但掌握這些魔鬼細節，才能在簽訂生意轉讓合約時真正守住底線。下次見業主前，記得先翻出這三項條款逐字核對！