香港地少人多，商舖生意轉(zhuǎn)讓合約往往暗藏致命陷阱。下面將揭露三項(xiàng)連資深投資人都容易忽略的物業(yè)條款，助您在簽訂生意轉(zhuǎn)讓合約時(shí)避開「地雷」。

一、業(yè)主同意權(quán)條款：租約轉(zhuǎn)讓的隱形鎖鏈

條款本質(zhì)

多數(shù)商舖租約會(huì)寫明「未經(jīng)業(yè)主書面同意，不得轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)」，但實(shí)務(wù)中業(yè)主常拖延回覆或要求巨額「同意費(fèi)」。曾有案例顯示，買方支付訂金後才發(fā)現(xiàn)業(yè)主拒絕轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致血本無歸。

破解策略

簽約前要求賣方出示業(yè)主《不反對通知書》草稿

在生意轉(zhuǎn)讓合約中加入「若業(yè)主拒絕轉(zhuǎn)讓則全額退訂」條款

二、政府維修令查詢：藏在屋宇署檔案室的定時(shí)炸彈

風(fēng)險(xiǎn)場景

舊區(qū)商舖常見外牆剝落、排水管老化問題，屋宇署可能已發(fā)出強(qiáng)制維修令但未被執(zhí)行。接手這類物業(yè)後，新業(yè)主需承擔(dān)數(shù)十萬維修費(fèi)用。

實(shí)用核查步驟

到屋宇署申請《物業(yè)紀(jì)錄冊》（費(fèi)用$280）

重點(diǎn)檢查「命令/通知」欄目中的未完成項(xiàng)目

要求賣方在生意轉(zhuǎn)讓合約中聲明「無未履行維修令」

三、冷氣系統(tǒng)保養(yǎng)責(zé)任：夏日停擺的商業(yè)殺手

典型糾紛

中央冷氣系統(tǒng)維修費(fèi)動(dòng)輒過萬，但合約常模糊寫「附屬設(shè)備隨物業(yè)移交」。曾有茶餐廳轉(zhuǎn)讓後，冷氣主機(jī)兩周內(nèi)報(bào)廢，雙方為5萬元更換費(fèi)對簿公堂。

條款優(yōu)化建議

明確寫入「賣方需提供最近12個(gè)月冷氣保養(yǎng)報(bào)告」

設(shè)定3個(gè)月保修期，期間故障由原業(yè)主分擔(dān)費(fèi)用

商舖轉(zhuǎn)讓合約中的物業(yè)條款，就像維港海面下的暗礁。專業(yè)律師審查固然重要，但掌握這些魔鬼細(xì)節(jié)，才能在簽訂生意轉(zhuǎn)讓合約時(shí)真正守住底線。下次見業(yè)主前，記得先翻出這三項(xiàng)條款逐字核對！