第1招：用「三維驗屍法」拆穿美化賬目

原東家經典話術：

「睇下呢個月現金流水18萬，扣除成本實賺8萬蚊！」

破解步驟：

1、切開現金流血管

要求提供 「銀行流水+外賣平臺報表」 交叉比對

計算公式：
真實收入 = 現金收入×0.7（預留30%親友刷單水份） + 外賣平臺收入×0.6（扣除抽成與退單）
案例：原東家聲稱月收30萬，經公式折算後實為：
(18萬現金×0.7) + (12萬外賣×0.6) = 12.6萬 + 7.2萬 = 19.8萬（直接砍34%）

2、解剖成本「寄生蟲」

重點檢查「其他雜費」與「應付未付」：
? 突擊查核最近3個月 水電煤賬單（對比東主聲稱的「平均每月$8,000」是否相符）
? 要求簽署 「供應商零欠款聲明書」（違者扣減頂手費）

3、驗算坪效生死線

計算公式：
合理月利潤 =（座位數×翻桌率×客單價）－（租金+人工+食材成本）

 案例：某40座茶餐廳聲稱月賺10萬，實測發現：

平日翻桌率僅1.2次（非東家聲稱的2.5次）

客單價$45（非東家帳面的$60）
 重算後實際月利潤僅$28,000，直接壓價71%

第2招：活用「同業比價矩陣」反制地段溢價

原東家經典話術：

「呢個地段個個舖頂手費都500萬起跳，我收你380萬仲唔抵？」

破解步驟：

1、建立 「三公里同業數據庫」

蒐集同地段茶餐廳的：
頂手費/月租比例（健康值應在18-24倍之間）
坪效（每平方呎月產值，參考值：$200-$350）
 人力成本佔比（警戒線：＞35%）

2、 製作 「地段修正係數表」

街角舖 ×1.3 | 二樓舖 ×0.7 | 唐樓地舖 ×1.1

案例：原東家開價380萬，但屬二樓舖且周邊3間茶記結業中：
→ 380萬×0.7（二樓係數）×0.8（衰退商圈）= 212.8萬合理價

3、祭出 「過路財神檢測法」

在早市（7-9AM）、下午茶（2-5PM）、宵夜（9-11PM）時段各錄影1小時

計算公式：
實際客流量 =（外賣員取餐數×2）＋（堂食客數×1.5）
（假設每外賣單平均1.5個客）

第3招：啟動「設備折舊戰」剝離虛胖資產

原東家經典話術：

「全場設備新淨，冷氣半年前換過，當送比你都值50萬啦！」

破解步驟：

1、執行 「設備殘值三折計算法」

不鏽鋼廚具：購入價×0.3（使用超3年）

製冷設備：購入價×0.2（超過5年）

傢俬裝修：按現況估價×0.4
案例：東家聲稱設備值60萬，實際殘值：
$200,000（廚具）×0.3 + $150,000（冷氣）×0.2 + $250,000（裝修）×0.4 = $6萬+$3萬+$10萬= $19萬

2、預埋 「隱形負債炸彈拆彈金」

從頂手費預留：
20%作「突發債務保證金」（保留至接手後6個月）
15%作「設備故障急救金」（按機齡每年疊加5%）

3、簽訂 「分期付款生死狀」

付款結構範例：
30%頭期＋40%過戶後120日支付＋30%接手後6個月付清
（附加條款：若發現做假賬，尾數自動轉為賠償金）

行內人防坑工具箱

1?? 「魔鬼細節查核表」

[必勾選項] 確認食環署罰款紀錄（電話查詢：+852 2868 0000）

[必查文件] 強積金供款紀錄（驗證人力成本真實性）

2?? 「茶餐廳頂手價計算器」

輸入地段、座位數、翻桌率等參數，自動生成合理價區間

（獲取方式：留言「奶茶走甜」私訊領取）

3?? 「過戶前72小時突擊SOP」

帶同專業水電師傅檢測冷氣耗電量

突擊清點食材庫存（對比進貨單）

檢查收銀機「取消交易紀錄」（揪出刷單證據）

血淚教訓總結：

「當東家話『呢個價做唔到』時，

你應該微笑回應：

『正因為做唔到，你先要頂手俾我做。』」

（業內潛規則：最終成交價通常可壓至開價的55-68%）

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