近年來，香港街頭巷尾的茶飲店如雨後春筍般湧現(xiàn)，然而細心的市民不難發(fā)現(xiàn)，許多位於黃金地段的開業(yè)不久便掛出「茶飲店轉(zhuǎn)讓」告示。這背後反映了一個殘酷的現(xiàn)實：即使在人流如織的旺區(qū)，茶飲生意也未必穩(wěn)賺不賠。本文將深入剖析三個常見的選址認知誤區(qū)，幫助創(chuàng)業(yè)者避開這些隱形陷阱。

誤區(qū)一：迷信「人流即錢流」

許多創(chuàng)業(yè)者在選址時，往往被表面的人流量所迷惑，認為只要位置夠旺，生意自然不愁。然而，現(xiàn)實情況卻複雜得多：

無效人流佔比高：地鐵站出口、旅遊景點等人流密集區(qū)，大部分是匆匆過客，真正會停下來購買茶飲的比例極低。例如某旺角商圈日均客流過萬，但茶飲店實際轉(zhuǎn)化率不足3%，最終因租金壓力被迫結(jié)業(yè)。

消費場景錯配：寫字樓區(qū)午間人潮洶湧，但上班族多自備飲品或選擇套餐附贈的茶飲；住宅區(qū)傍晚人流密集，但居民更傾向於回家煮食。

客群畫像偏差：遊客為主的商圈看似熱鬧，但其消費偏好可能與本地茶飲文化存在差異。

破解之道：

建議連續(xù)三天分時段（7:00-22:00）實地蹲點，統(tǒng)計「停留超過30秒且有消費意願」的有效客流，並觀察周邊同類型店鋪的提袋率。

誤區(qū)二：盲目扎堆熱門商圈

「別人開得旺，我跟著做一定沒錯」——這種跟風心理導(dǎo)致許多茶飲店在短時間內(nèi)集中開業(yè)，最終引發(fā)惡性競爭：

飽和市場的殘酷：長沙某社區(qū)曾出現(xiàn)7家烘焙店扎堆的現(xiàn)象，最終存活率僅28.5%；同樣情況在香港的茶飲市場亦屢見不鮮。

頭部品牌虹吸效應(yīng)：知名連鎖店自帶流量，新品牌若缺乏差異化優(yōu)勢，很容易淪為「陪跑」。例如某商場內(nèi)兩家茶飲店相距僅50米，但品牌知名度較低的一家日均銷量不足對手的1/3。

租金成本飆升：旺區(qū)租金動輒佔營業(yè)額的20%以上，遠超行業(yè)建議的10-15%安全線。

破解之道：

可參考「品類滲透飽和度指數(shù)」評估競爭壓力（計算公式：競品數(shù)量/百米內(nèi)目標客群數(shù)量），若結(jié)果大於0.5則需謹慎。另可考慮「寄生模式」——在星巴克、麥當勞等成熟品牌旁開設(shè)差異化產(chǎn)品（如低糖鮮奶系列）。

誤區(qū)三：忽視隱性成本與長期風險

許多創(chuàng)業(yè)者在計算成本時，只關(guān)注表面租金，卻忽略了以下「隱形殺手」：

物業(yè)改造費用：消防系統(tǒng)升級、三相電接入等一次性支出可能高達數(shù)十萬。

運營成本差異：24小時營業(yè)的店鋪需額外支付夜間安保費；物流不便的區(qū)域補貨成本可能增加15%以上。

政策風險：政府規(guī)劃變動或業(yè)主突然收回鋪位的情況時有發(fā)生。

品牌形象損耗：髒亂差的周邊環(huán)境會拉低顧客對茶飲店的品質(zhì)認知，即使產(chǎn)品再好也難獲青睞。

在 茶飲店轉(zhuǎn)讓 簽約前務(wù)必核查建築結(jié)構(gòu)、能源接入、垃圾清運標準等細節(jié)，並預(yù)留20%資金應(yīng)對突發(fā)成本。長期來看，可優(yōu)先選擇「成行成市」的成熟商業(yè)街，避免單打獨鬥。

茶飲店的選址絕非簡單的「找人多的地方」，而是需要綜合考量客流質(zhì)量、競爭格局、成本結(jié)構(gòu)等多重因素。與其盲目追求黃金地段，不如靜下心來分析目標客群的真實需求，找到「適合」而非「最貴」的位置。記住：成功的選址不是賭博，而是基於數(shù)據(jù)與洞察的理性決策。