「這家店月營(yíng)收明明寫著20萬(wàn)，為什麼我接手後連10萬(wàn)都做不到？」2024年深水埗某 茶餐廳頂讓 案中，買家因輕信虛假賬目，低估設(shè)備老化成本，三個(gè)月內(nèi)虧損逾百萬(wàn)港元被迫結(jié)業(yè)。這類慘痛案例揭示：在香港餐飲頂讓市場(chǎng)，前期調(diào)查的精細(xì)程度，直接決定你是在「盤店」還是「盤雷」。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港餐飲頂讓 糾紛中，75%源於牌照隱患、財(cái)務(wù)造假與設(shè)備誤判。本文將揭露業(yè)內(nèi)從不明說(shuō)的調(diào)查手法，帶您用工程思維拆解一家店的「生命體徵」。

一、法律合規(guī)性調(diào)查：牌照與租約的生死線

食物業(yè)牌照驗(yàn)屍級(jí)檢查

核查牌照是否「綁定現(xiàn)址」：擅自搬遷可能導(dǎo)致吊銷牌照。

確認(rèn)牌照類別：普通食肆牌（可堂食+外賣）vs 小食食肆牌（僅限外賣）。

查核違規(guī)記分：登入食環(huán)署「違例記分系統(tǒng)」，查驗(yàn)過(guò)去2年有否扣分紀(jì)錄（扣滿15分即停牌）。

租約條款魔鬼細(xì)節(jié)

查驗(yàn)「轉(zhuǎn)讓同意權(quán)」：租約是否允許分租/轉(zhuǎn)讓？是否需要業(yè)主書面同意？

分析續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)：若剩餘租期＜6個(gè)月，需評(píng)估業(yè)主續(xù)約意願(yuàn)（建議簽訂三方協(xié)議）。

租金陷阱：釐清租金結(jié)構(gòu)（固定租金 vs 營(yíng)業(yè)額分成），審查過(guò)往分成數(shù)據(jù)真實(shí)性。

案例：2023年旺角糖水店因未發(fā)現(xiàn)租約禁止轉(zhuǎn)讓，業(yè)主終止租約，新東主損失$80萬(wàn)頂手費(fèi)。

二、財(cái)務(wù)黑洞排查：揪出隱形債務(wù)與帳目美化

債務(wù)偵測(cè)三層過(guò)濾

第一層：查驗(yàn)供應(yīng)商賒賬單據(jù)（過(guò)去3個(gè)月進(jìn)貨紀(jì)錄交叉核對(duì)）。

第二層：透過(guò)「智方便」驗(yàn)證水電費(fèi)、差餉繳納紀(jì)錄。

第三層：勞工處MPF供款紀(jì)錄（強(qiáng)積金欠款可追溯7年）。

現(xiàn)金流真實(shí)性分析

對(duì)比POS系統(tǒng)數(shù)據(jù)與銀行流水（差異＞15%即為風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)）。

核查「虛增營(yíng)業(yè)額」手法：例如同一時(shí)段大量小額現(xiàn)金交易、重複使用舊收據(jù)。

稅務(wù)地雷清查

要求提供最近2年利得稅繳納證明，確認(rèn)無(wú)滯納金。

查核印花稅：若原租約未打釐印，可能需補(bǔ)繳稅款+罰金（最高為稅款10倍）。

三、設(shè)備殘值評(píng)估：從效能到壽命的科學(xué)檢測(cè)

冷鏈系統(tǒng)生死線

冷藏庫(kù)溫度均勻度測(cè)試：各點(diǎn)溫差＞2°C需扣減估值20%。

壓縮機(jī)工時(shí)查驗(yàn)：使用＞35,000小時(shí)（平均壽命5-6萬(wàn)小時(shí)）需預(yù)留更換成本。

廚房設(shè)備暗病診斷

中式炒爐：檢測(cè)燃?xì)庑剩啃r(shí)耗氣量＞15立方米為老化）。

油煙淨(jìng)化系統(tǒng)：檢查靜電集塵板耗損度（更換費(fèi)用$1.2萬(wàn)/組）。

易損耗品現(xiàn)狀估值

餐具破損率＞10%：整批按進(jìn)貨價(jià)30%計(jì)值。

真皮座椅：檢查龜裂與染色程度（修復(fù)成本約$500/張）。

四、人力資源風(fēng)險(xiǎn)防控

員工合約與遣散成本

計(jì)算潛在遣散費(fèi)：遣散費(fèi) = 最後月薪 × 年資 × 2/3。

查核強(qiáng)積金供款：欠繳部分需從頂手費(fèi)扣除。

核心團(tuán)隊(duì)留任條款

要求主廚、店長(zhǎng)簽署「至少3個(gè)月過(guò)渡協(xié)議」。

設(shè)定競(jìng)業(yè)條款：禁止離職後於1公里內(nèi)同業(yè)任職。

五、客戶與市場(chǎng)價(jià)值分析

客戶資產(chǎn)驗(yàn)證

查驗(yàn)會(huì)員數(shù)據(jù)真實(shí)性（活躍會(huì)員定義：過(guò)去3個(gè)月消費(fèi)≥3次）。

分析外賣平臺(tái)數(shù)據(jù)：Foodpanda/戶戶送月均單量＜300單需警惕。

地段競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)分

計(jì)算「有效客流量」：高峰時(shí)段每小時(shí)經(jīng)過(guò)人數(shù)×進(jìn)店轉(zhuǎn)化率（行業(yè)平均3%-5%）。

方圓500米同業(yè)密度：＞5家同類型餐廳需評(píng)估差異化空間。

六、實(shí)地蹲點(diǎn)調(diào)查法

神秘顧客行動(dòng)

連續(xù)3日不同時(shí)段消費(fèi)，記錄客單價(jià)、翻桌率、服務(wù)效率。

廚房暗訪：觀察食材處理流程是否符合食安標(biāo)準(zhǔn)。

供應(yīng)商突擊訪談

隨機(jī)抽查2家主要供應(yīng)商，確認(rèn)賒賬額度與合作穩(wěn)定性。

查驗(yàn)進(jìn)口文件：刺身級(jí)海鮮需附衞生證明正本。

七、專業(yè)報(bào)告必備項(xiàng)目

法律意見(jiàn)書：由牌照律師簽署，確認(rèn)無(wú)違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

設(shè)備檢測(cè)報(bào)告：註明設(shè)備預(yù)期壽命與維修預(yù)算。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)摘要：列明最大潛在債務(wù)與現(xiàn)金流缺口。

香港餐飲頂讓 的本質(zhì)是「風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)」，唯有透過(guò)系統(tǒng)化調(diào)查，才能將感性認(rèn)知轉(zhuǎn)化為量化決策指標(biāo)。建議至少投入頂手費(fèi)預(yù)算的3%-5%用於專業(yè)盡調(diào)，這筆費(fèi)用可能為您避免數(shù)十萬(wàn)的潛在損失。

請(qǐng)記住調(diào)查不是成本，而是投資回報(bào)率最高的風(fēng)控，一次合格的香港餐飲頂讓調(diào)查，能做到三件事：

1.量化風(fēng)險(xiǎn)（將「感覺(jué)有問(wèn)題」轉(zhuǎn)為「預(yù)估損失$XX萬(wàn)」）

2.創(chuàng)造籌碼（用設(shè)備檢測(cè)報(bào)告壓價(jià)，用客流數(shù)據(jù)抬價(jià)）

3.鎖定退路（設(shè)定解約觸發(fā)條款，保留抽身主動(dòng)權(quán)）