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  • 中餐廳頂讓必懂,後廚設備估值與避險策略

    作者:大生意
    時間:2025-04-11

    中餐廳的廚房設備成本評估需融合技術檢測與商業邏輯,既要看懂設備性能,也要算清隱形成本。廚房設備佔 中餐廳頂手 費的30%-50%,但多數買家僅憑外觀與使用年限粗略估值,忽略性能檢測與安全風險。2023年九龍城某酒樓轉讓案中,新東主因未發現蒸櫃壓力閥失靈,開業兩週即被食環署勒令停業。dai32提供了一套系統化評估方法,讓您避開「高價買故障」的陷阱。


    一、關鍵設備檢測要點

    1. 中式炒爐:火力的真面目

    炒爐是中式廚房的心臟,評估重點在於「燃氣效率」與「結構完整性」:

    檢測燃氣消耗量是否異常(正常雙頭炒爐每小時消耗8-12立方米天然氣)。若超標15%以上,代表爐頭老化或燃氣管道堵塞,需扣減估值30%。

    檢查火蓋變形程度:用卡尺測量火孔直徑,若變形超過30%(常見於每日使用8小時以上的炒爐),必須預留8,000-12,000港元更換費用。

    案例:旺角某茶餐廳炒爐火孔變形達40%,買方憑檢測報告成功壓價2.5萬港元。

    2. 蒸櫃:壓力容器的生死線

    蒸櫃是食安風險最高的設備,務必緊盯兩大指標:

    確認蒸櫃具備《鍋爐及壓力容器條例》認證標籤。無認證設備不僅殘值歸零,更可能面臨刑事責任。

    運行測試時觀察門縫蒸氣洩漏量。若洩漏率超過5%(可在門縫處放置紙巾測試吸附水氣速度),需扣減估值40%。

    血淚教訓:深水埗某食肆因使用改裝蒸櫃,壓力閥失靈引發爆炸,賠償金額高達180萬港元。

    3. 冷鏈系統:凍品的守護神

    冷藏庫與冷凍櫃的效能直接影響食材成本:

    在庫內設置9個測溫點(上中下各三層),連續監測24小時。若各點溫差超過2°C(例如上層-18°C、底層-14°C),代表冷氣循環不良,估值需扣減20%。

    調取過去半年電費單,計算「每立方米庫容月耗電量」。若數值超過行業標準20%(例如300立方米冷藏庫月電費高於2.8萬港元),反映設備老化,殘值應下調15%。



    二、隱性成本精算:維修與合規黑洞

    1. 零件壽命與更換週期

    調取設備運行紀錄,重點關注:

    壓縮機累計工時(超過3.5萬小時需預留3-5萬更換費)

    油煙淨化系統的靜電集塵板耗損度(更換費用約1.2-2萬港元)

    2. 安全法規的強制支出

    未安裝「UL300認證」滅火系統的炒爐區,需追加4-6萬安裝費。

    按食環署2023年新規,廚房隔油池容量需達「每平方米面積配0.08立方米」。不足部分每差1立方米,改造成本約8,000港元。


    三、市場行情與談判策略

    1. 殘值評估基準(經驗值)

    使用3-5年的中式雙頭炒爐,殘值約為購置價40%-60%。若火蓋變形超30%或燃效不合格,殘值歸零。

    5-8年歷史的三層蒸櫃,殘值約30%-50%。無壓力認證者不計價值。

    商用冷藏庫使用6-10年後,殘值通常剩20%-40%。溫差超標時再扣15%。

    2. 談判實戰技巧

    缺陷壓價法:出示檢測報告指出「蒸櫃密封不良需維修2.5萬港元」,直接從頂手費扣除。

    分期付款設計:扣押20%尾款作為質量保證金,約定「半年內壓縮機故障即用此款支付維修費」。

    升級對賭協議:承諾若更換節能設備後省電20%,賣方可分得首年節省費用的30%。


    中餐廳頂手的廚房設備的估值,是技術參數與商業風險的綜合判斷。建議帶上紅外線測溫儀、燃氣流量計等工具實地檢測,將「蒸氣洩漏率」「冷庫溫差」等專業指標轉化為議價子彈。

    記?。阂慌_老舊炒爐的隱性成本(燃氣超耗+維修費),可能吞噬你三個月的淨利潤。

    (本文評估標準依據香港《氣體安全條例》及食環署指引,具體操作請諮詢註冊工程師)

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